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千億房企，離現金流斷裂還有多遠？

發表時間：2021-11-29 09:27
本文作者老楊，曾任某房企城市總經理。
最近，傳聞好幾個開發商在談債務展期，有幾個已經明確還不了了。
陽光城林老板自掏腰包，融創孫宏斌自掏30個億，恒大許先生自掏70個億。
對常人來講是巨款，對現在的地產企業來講，也許杯水車薪。
地產現在是真難，難在哪里？
1
單項目現金流困難
假設100畝地，容積率1.5，計容建面10萬方，總地價8億。
開發商自有資金：
通常出30%，即2.4億。
剩余地價款：
剩下5.6億通常做前融或者其他非銀融資。
其它款項：
開盤前，前期費、基礎設施費、配套費、工程費用粗略按1個億估算。開發商會想辦法只出到5000萬左右，也算作自有資金。
開發貸：
房企通常在四證拿下一個月內，獲得開發貸，簡單說，拿地后第5個月起，開發商基本能獲得總地價70%的開發貸放款。
自有資金回正時間：
做得最好的房企，拿地后第4個月就開盤，開盤即售罄，第7個月自有資金現金流回正，第8個月賬上資金抽走，另找項目拍地。
一般開發商第6個月實現首次開盤，正常銷售，通常12-14個月自有資金現金流轉正。
問題來了，前融早被嚴格限制，非銀資金進不來，“三線四檔”政策下，恒大暴雷之后，銀行又惜貸。
項目要實現首次開盤，開發商自有資金的需求量是平時的多少倍？
答案是：2.5倍。
意味著什么？
從2021年下半年開始，幾乎每個幾十強房企的項目都碰到了類似問題。
需要比往常額外多準備2.5倍的自有資金，項目才能首開，才有銷售回款進賬。
我本一小財主，天天哼著小曲吃著火鍋，現在突然要比往年多2.5倍、3倍的向外花錢，我再有余糧，也擱不住啊。
再說了，村上的錢莊也不敢走動了，隔壁的票號也不來往了，上面還時不時頒個旨檢查什么的。
地里頭生產出來的糧食，今年還賣不出去了，這不是讓我彈盡糧絕了嗎？
2
房企資金缺口巨大
以銷售額1000億房企打樣，1000億大致排名2020年41名左右，還沒資格進地產30強。
2021年要想不掉隊，至少也要1000億以上吧。
按照地貨比0.45，要實現1000億，至少要拿地450億。
其中70%，315億，按照往年做法，是需要各種杠桿融資的。
問題是，恒大6月暴雷后，315億沒影了。4月份還打著雞血的開發商懵圈了。
所以，第二批土拍，沒人了。
70%的融資貸不出來，銷售按揭回款又被銀行拖了3、4個月，商票和墊資又成過街老鼠了，往年債券也正好要到期了。
去年摘地項目賬上即便預留2、3個月，如今都沒剩幾個子的時候，第二批地還是信心滿滿的出來了，開發商此時怎么會有余錢？
此外，還有資金歸集的困境。
房地產公司資金歸集的主要來源無外乎銷售回款和對外融資款。
1000億的銷售額，當年能回款78%，因為暴雷，銀行驚了，按揭回款普遍至少延緩了4-5個月到賬。
攤到全年12個月，2021年上半年銷售回款比往年減少37.5%(按延緩4.5個月測算)，如果四季度中恢復正常，算上正常的一季度，受影響額度占比按照40%，全年減少銷售回款15%。
目前監控到市場數據，多數房企同期成交量下降30%以上，受影響比例按照全年總量的50%估計，按照78%回款比例測算，相較往年同期銷售回款下降11.7%。
下半年開始，銀行惜貸，估計50%地價款的開發貸沒下來，若第四季度中適當恢復，估算受影響的融資款占全年的比例為40%。
放到0.45地貨比中，歸集現金流占比銷售總額減少9%。為統一計算口徑，按照回款額換算，歸集現金流占比銷售回款總額減少11.5%。
上述總計減少：38.2%。
即便四季度各方政策適當糾偏恢復正常，開發商年度流入資金減少38.2%。現金流吃緊，不是空穴來風。
從資金流出端看，主要是工程端和項目資本金和預售監管資金。
受到商票等影響，工程款方面按照三個30%測算，總體影響不算大，按照銷售回款粗略估計較往年多支出5%吧。
比較特殊的，各家公司不一樣的地方，就是發債和股東借款等，這個不好估計，但債權是剛性的。
所以，綜合下來粗略測算。
1000億房企，下半年銷售下降30%情況下，為保住1000億目標，今年現金缺口298億元，還未包括還債。
這就是40強千億房企的生存現狀。
保1000億，還是保命？
3
春天還有多遠
央行11月10日公布數據顯示，截至10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增加1013億元。
11月12日，央行再度表態，維護房地產市場平穩發展，維護購房者權益。
國家統計局表示，各部門在持續穩地價、穩房價、穩預期，房地產市場總體保持平穩發展，房地產銷售面積擴大。
高層已表態，政策底已明。
房地產行業是一個產業鏈很長的寬信用行業，房屋一旦交付，將成為各行各業再融資工具與抵押品。
此融資抵押品價格能穩定，價值有支撐，將是整個國民經濟，包括眾多行業和產業平穩健康發展的共同利益所在，同樣對民生休戚相關。
根據往年數據，一般市場極度低迷后，7-8個月會反轉。
如果從今年9月開始算，預計2022年一季度末會走出底部。
同時，最近我們看到，部分城市的一些重點項目已經開始雄起，市場機會漸漸浮現。
你在迷茫的時候，世界正春暖花開。
文章轉載自：濤哥雜談